Управлението на публични сгради в България е строго регулирано. Всеки ДКС мениджър трябва да познава правната йерархия — от EU Директиви до общински наредби. Незнанието на закона не е оправдание при одити, ОАП проверки или ВАС дела.
ДКС Варна като общинско дружество по Търговския закон с публична собственост е подчинено едновременно на търговски, публичен и специален режим — по-сложно от повечето организации.
ЗУТ
Закон за устройство на територията
"Основният закон за строителство, ремонт и технически надзор"
▸Разрешения за строеж, ремонт, реконструкция
▸Въвеждане в експлоатация (Акт 16)
▸Технически паспорт на сградата (чл. 176а)
▸Поддръжка и безопасност на строежите
▸Категории строежи I-VI — права и задължения
ДКС: Технически паспорти + Акт 16 за всеки обект
Наредба №2/2016
Наредба за поддържане и текущ ремонт на строежите
"Специфична наредба за поддръжката на сгради"
▸Задължителни огледи — 2 пъти годишно
▸Книга на сградата — задължителен документ
▸Периодичност на поддръжката по видове
▸Документиране на извършени ремонти
▸Отговорности на собственика и наемателя
ДКС: Книга на сградата за всеки обект — критично!
ЗОС
Закон за общинската собственост
"Управление и разпореждане с общинска собственост"
▸Актуване на общинска собственост
▸Отдаване под наем — тръжни процедури
▸Концесии върху общинска собственост
▸Управление чрез общинско дружество (ДКС)
▸Отчуждаване и замени — ОС решение
ДКС: Управлява имоти по ЗОС чрез договор с Общината
ЗОП
Закон за обществените поръчки
"Всяка поръчка на ДКС над прага следва ЗОП"
▸Праг за строителство: 270,000 лв (EU: 5.4М€)
▸Праг за услуги: 70,000 лв
▸Процедури: открита, ограничена, пряко договаряне
▸Технически спецификации — EN/ISO стандарти
▸Електронна платформа (ЦАИС ЕОП)
ДКС: Почти всеки FM договор минава през ЗОП
НРПУРОИ
Наредба за реда и условията за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество
"Наредбата на Община Варна — основен местен акт"
▸Процедури за отдаване под наем
▸Определяне на наемни цени
▸Управление чрез общински дружества
▸Отчитане пред Общинския съвет
ДКС: Наемните отношения следват НРПУРОИ
СФУК
Система за финансово управление и контрол
"Вътрешен финансов контрол — задължителен за публични организации"
▸Четири очи принцип при разходване
▸Вътрешен одит — задължителен
▸Процедури за ангажиране на разходи
▸Управление на риска
ДКС: СФУК е рамката за всяко финансово решение
Съгласно чл. 176а от ЗУТ, всяка сграда трябва да има Технически паспорт — официален документ, съдържащ пълна информация за строежа, техническите й характеристики, извършените ремонти и поддръжка.
← ISO 55000 AM
AM стратегията трябва да отчита правните задължения. Техническият паспорт = AM Asset Register по ЗУТ.
← EN 15221 FM
EN 15221-2 (FM договори) дава техническото съдържание на ЗОП поръчките за FM услуги. Стандартът е референция в ТС.
← BIM / ISO 19650
Предстоящата BIM Наредба е транспозиция на EU BIM изискванията. ISO 19650 е техническата основа.
→ EPBD / ЗЕЕ
ЗЕЕ е националната транспозиция на EPBD. EPC задълженията са едновременно по ЗЕЕ и EPBD Директивата.
→ ISO 9001
СФУК вътрешният контрол е аналогичен на ISO 9001 процесното управление. Двете системи се допълват.
→ CAFM/CMMS
CAFM системата е инструментът за документиране на Наредба №2 задълженията — огледи, ремонти, Книга на сградата.